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Forum  Mietvertrag

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Gottesliebling
vom 30.11.2008 03:14, 1447 Visits
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Beitrag Vermieterrechte Mietvertragsänderung

Hallo Zusammen.
Ich plane ein Nachbarhaus zu erwerben. In dem Haus wohnt seid ca 10 Jahren ein Mieter, der das Haus, eine Garage und den Garten angemietet hat. Der Vorbesitzer des Hauses kümmerte sich kaum um sein Haus und den Mieter. Der Mietvertrag ist sehr großzügig gestaltet. Der Mieter ist ein kleiner Messi. Überall steht Gerümpel und Kartons. Der Hund scheißt den Garten (den wir künftig mit benutzen wollen) voll und Sauberkeit ist ums Haus und auf dem Grundstück ein Fremdwort für den Mieter.

Mit dem Neuerwerb möchte ich gern den Mietvertrag bzw die Wohnbedingungen etwas ändern:
- Verbot der Gartennutzung durch den Hund, wegen meiner Kinder
- Eigenbedarf an der bereits gemieteten Garage
- Auflage zum Wegräumen der Kartons und des Gerümpels

Der Mieter zeigt keine Kooperation.
Wie kann ich die Probleme angehen? Welche Rechte und Möglichkeiten habe ich als Vermieter? Welche Auswirkungen hätten die Veränderungen auf die Miete?

Lg..-

 
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ikarus59  
vom 30.11.2008 15:51
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Vermieterrechte Mietvertragsänderung

  Hallo,

Eigentümerwechsel

Mietvertrag: Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen muss der Mieter nicht unterschreiben.
Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Mietvertrag (Miete). Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:

Mietzahlung: Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen.

Kündigung: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann - wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Mieterhöhung: Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.



 
 
ikarus59     Antwort vom 30.11.2008 15:59
:  Mieterhöhung und Neueigentümer
Der Neueigentümer eines Mietshauses kann Mieterhöhungen nach § 2 MHG (§§ 558 - 558e BGB) erst verlangen, wenn er gemäß § 571 BGB (§§ 566, 578 BGB) im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin verbleibt das Gestaltungsrecht beim alten Eigentümer. ( AG Berlin Schöneberg, Az. 8 C 121/96)

Garage:

Bilden Hauptsache (Wohnung) und Nebensache (Parkplatz oder Garage) aber eine vertragliche Einheit, ist eine Teilkündigung ausgeschlossen. In solchen Konstellationen gilt bei einer Kündigung der Hauptsache auch die Nebensache als gekündigt. Wurden jedoch zwei separate Vertragsurkunden verfasst, kann die Garage auch separat gekündigt werden.

Bei den aufgezählten Problemen mit dem Mieter, sollte in der Tat ein RA zu Rate gezogen werden.

norman.scheele@gmx.de
 
 
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